都更案地號回推完整工作流：從實價門牌到投審會等級地段地號

做都更／危老案件最常卡住的關卡，不是試算邏輯、不是售價假設、而是「這塊基地的正式地段地號是什麼」。 地號是地政事務所登記的法律識別，不在公開實價登錄裡、不在 buildings ES 索引裡、不能用 AI 對話直接查到。 本指南拆解業界實務的兩段式工作流：第一段用 FUNRAISE MCP 把標的結構化、找到比價，第二段用內政部公開 EasyMap + 地政事務所申請土地謄本取得正式地號。

為什麼地號不能像實價登錄一樣公開索引

地段地號是動態的法律識別 — 一筆土地可能因分割、合併、重劃變號。 例如信義區早期屬於「松山段」，後來部分轉為「三興段、虎林段、福德段」等小段；同樣的物理位置在不同年份可能對應不同地號。

土地謄本另含共有人姓名、設定抵押、查封限制等個資與權利義務資訊，受個資法保護， 不能像實價登錄那樣「全部公開」。實務上必須以個案查詢方式取得。

這就是為什麼 FUNRAISE MCP 提供「門牌 → 座標 → 邊界 polygon」的查詢能力， 但「門牌 → 正式地段地號」這一步無法自動化 — 需要研究員手動到 EasyMap 或地政事務所完成。

兩段式工作流總覽

段	目的	工具	耗時	成本
第一段：結構化定錨	把標的轉成結構化欄位（門牌、座標、容積率、comp）	FUNRAISE MCP（buildings / actual-price-sale / land-info）	5-10 分鐘	免費
第二段：取得正式地段地號	取得地政登記的合法權利識別	內政部 EasyMap + 地政事務所土地謄本	10-30 分鐘	每筆 NT$ 20-300（依申請管道）

第一段：用 FUNRAISE MCP 把標的結構化

把任意門牌餵入 MCP，5 分鐘內取得完整結構化資料：

步驟 1.1：取得經緯度

使用者：把「臺北市信義區虎林街 66 巷 31 號」轉成經緯度。

Claude：（自動呼叫 land-info.coordinates_by_address）
longitude: 121.575894283, latitude: 25.0447781817（WGS84）。

經緯度是後續所有空間查詢的 join key。可以直接在 Google Maps 看標的衛星圖、街景， 搭配 EasyMap 圖層識別所在地段。

步驟 1.2：取得周邊 comp

用 actual-price-sale 查近 12-24 個月的同類型成交， 決定未來都更後新成屋的合理售價 —— 這是投報試算裡最敏感的一個假設。

使用者：信義區虎林街、福德街、永吉路、永春街、松勤街周邊近 24 個月住宅大樓成交，每坪 80-100 萬區間有哪些？

Claude：（自動呼叫 actual-price-sale.search_actual_sales）
回傳 18 筆 comp，中位數 86 萬/坪，最高 102 萬/坪（信義路五段精華邊緣）、最低 72 萬/坪（東興路工業改宅）。

步驟 1.3：取得地段清單

使用者：信義區有哪些地段？

Claude：（自動呼叫 land-info.list_sections）
信義區共 40 個地段，含三興段、信義段、吳興段、永吉段、永春段、犂和段、祥和段、福德段、虎林段、雅祥段、逸仙段...

「虎林街 66 巷 31 號」位於虎林段，但具體小段（一、三、四、五小段）需透過下一步 EasyMap 比對。

第二段：用 EasyMap 反查地段地號

內政部「地籍圖資網路便民服務系統」easymap.land.moi.gov.tw 是公開、免費的線上查詢系統。 使用流程：

1. 進入網站 → 「快速查詢」
2. 輸入縣市、行政區、門牌或座標
3. 系統顯示地籍圖、套疊街道圖層
4. 點擊地圖上目標基地 → 顯示地段地號 + 面積（公頃）+ 公告現值
5. 可下載地籍圖切片（PDF）作為投審會附件

EasyMap 取得的是「公開可查的地號 + 邊界 + 面積 + 公告現值」，沒有共有人資訊（受個資保護）。 這已經足夠做投報試算的基地參數確認。

取得共有人 / 設定資訊：申請土地謄本

若要進入都更整合的下一步（接觸地主），需向地政事務所申請土地謄本第一類（含共有人姓名）。 申請管道：

• 地政事務所臨櫃：本人證件 + 印章；費用 NT$ 20/份（謄本一張）。最便宜但需親臨。
• 地政司線上申辦：land.moi.gov.tw，自然憑證 IC 卡。費用 NT$ 20-50/份。
• 委託地政士／代書：批次申請整街廓地號（5-30 筆）一次處理，每筆 NT$ 100-300，但省時。都更整合商常用這個管道。

申請第一類謄本時必須出示「利害關係證明」（買賣意向書、合建意向書、債權證明等）； 非利害關係人僅能申請第二類（隱去共有人姓名、保留地號 + 面積 + 設定）或第三類（更精簡）。

3 個真實案例 walkthrough

案例 1：信義虎林街 66 巷 31 號

• 實價門牌：臺北市信義區虎林街 66 巷 31 號（1982 國民住宅 5F，屋齡 44 年）
• 座標：lat 25.0447781817, lon 121.575894283（透過 MCP 取得）
• 所屬地段（推測）：虎林段一小段或三小段（需 EasyMap 確認）
• 周邊近 24 月住宅大樓成交：中位數每坪 NT$ 86 萬，重建後估值對齊信義中間區位 mid-tier 新成屋約 NT$ 150 萬/坪
• 下一步：到 EasyMap 點擊該點，取得具體地號 + 面積；申請土地謄本確認共有人結構（國民住宅常為單一管委會持分）

案例 2：大安光復南路 692 巷 33 號

• 實價門牌：臺北市大安區光復南路 692 巷 33 號（1972 公寓 5F，屋齡 54 年）
• 座標：lat 25.0302841284, lon 121.556572007
• 所屬地段（推測）：福住段 — 大安東緣老公寓密集區，是業界都更熱點
• 周邊 comp：復興南路二段、信義路二段近 12 月成交中位數每坪 NT$ 165 萬
• 下一步：整合鄰戶 4-5 戶到 600 ㎡ → 走都更／合建 → 進投報試算

案例 3：文山木柵路三段 85 巷 14 弄 1 號

• 實價門牌：臺北市文山區木柵路三段 85 巷 14 弄 1 號（1972 公寓 4F，屋齡 54 年）
• 座標：lat 24.9899097981, lon 121.567387484
• 所屬地段（推測）：木柵段或興隆段（需 EasyMap 確認）
• 周邊 comp：文山近 12 月住宅大樓成交中位數每坪 NT$ 70-75 萬
• 下一步：把這些參數帶進投報試算 → 低售價區段通常需要更高容獎或售價回升才啟動得了都更

關鍵原則：MCP 不是地政事務所的替代品

FUNRAISE MCP 解決的是「結構化標的 + 找 comp + 跑投報」這一段， 把研究員從散落多源的資料海中救出來。地政事務所解決的是「取得法律識別 + 共有人結構 + 設定限制」這一段， 是不動產法律不可繞過的步驟。

把這兩段分清楚的好處：

• 研究員的時間配置更清楚：80% 用 MCP 對話完成桌面研究、20% 留給地政查謄本
• 避免幻覺：AI 不會虛構地段地號，因為它本來就拿不到 — 強迫使用者用正規管道取得
• 合規性：投審會送件附件含地政事務所核發的土地謄本，這是無可取代的

常見問題

Q：可以只用 FUNRAISE MCP 完成都更投報試算的前置查詢嗎？

可以做桌面初篩 + 可行性檢驗（投資委員會第一輪內部討論）。但正式送件投審會、向地主提案、簽合建意向書，仍需要地政事務所核發的土地謄本作為附件 — 投審會委員不接受「AI 工具產出的試算」作為唯一證據。

Q：自然人可以申請土地謄本嗎？

可以。第二類謄本（隱去共有人姓名）任何人都可申請，每份 NT$ 20。 第一類謄本（含共有人）僅本人、共有人本人、或利害關係人可申請。 一般投資人在簽合建意向書前，通常只能查第二類。

Q：地政事務所線上申請要多久？

線上申辦（自然憑證 IC 卡）：即時下載 PDF。 傳統郵寄：3-5 個工作日。 臨櫃辦理：當場取件，但需排隊（精華區地政所 30-60 分鐘）。

Q：怎麼取得一塊地的邊界圖形？

全國統一用 land-info.land_boundary（涵蓋 19 縣市；澎湖、金門、連江尚無資料）， 帶上 include_geom=true（預設為省 token 只回中心點、外接矩形與面積，不含幾何）即可 取得地籍邊界座標陣列（GeoJSON polygon）與面積，可在前端用 Leaflet / Mapbox 繪製、與相鄰地號疊圖、計算基地面積。

反過來，手上只有座標、想知道落在哪個地號，用 land-info.parcel_at_point； 要抓某個座標周邊一圈的地號清單（例如都更整合範圍目視比對），用 land-info.parcels_near。

Q：臺北市的地號，怎麼查公告現值、地價與是否為公有地？

用 land-info.search_taipei_parcel_attrs，給段名與地號（一次最多 50 筆）， 回傳公告土地現值與公告地價（元/㎡，附公告日期）、公有地的權屬與管理機關，以及該地號的使用分區文字。 也可以不給地號、改用行政區與現值範圍做條件搜尋，例如找出大安區公告現值最高的地號。

目前只涵蓋臺北市。不在公有地清冊裡的地號會標示為「推定私有」——這是推定， 確認權屬仍要調謄本。其他縣市的公告現值請用 land-info.search_parcels。

延伸閱讀：

• MOPS 法人不動產訊號雷達 — 偵測法人標的後，回推地號取得整合機會。
• land-info 資料源 — 工具細節與更多 prompt 範例。